Baux commerciaux : 10 questions à se poser avant de signer

Accessibilité, visibilité, prix, concurrence, démographie, zonage, flexibilité… les éléments à analyser lors de la sélection de l’emplacement de vos nouveaux locaux sont nombreux. Une fois votre choix arrêté, vous devez vous assurer de bien négocier votre bail afin de ne pas compromettre votre investissement dans votre nouvelle place d’affaires d’autant plus qu’il s’agit généralement d’un engagement financier à long terme.

Voici donc 10 questions importantes à vous poser avant de signer votre bail.

1. Quels sont réellement les montants à payer au bailleur à titre de loyer?

Bail brut, semi-brut, net, net-net… les manières de décrire un bail sont nombreuses, mais ce qui compte au-delà de l’appellation du bail est de déterminer avec précision les montants que le bailleur peut vous exiger à titre de loyer en vertu des dispositions du bail. En plus du loyer de base, votre bail pourrait inclure le paiement d’un pourcentage des frais d’exploitation (comme les services publics) et des taxes foncières de l’immeuble et/ou un pourcentage de vos revenus brut excédant un certain seuil.

2. Est-ce que des professionnels ont inspecté les locaux?

Il peut s’avérer important de faire une inspection des locaux avant la signature du bail, car la correction de certaines irrégularités soulevées lors de l’inspection pourrait être ajoutée à la liste des travaux à compléter par le bailleur avant la prise de possession de votre local. Également, cela vous permettra de vous assurer de la faisabilité de votre projet d’aménagement pour répondre à vos besoins.

3. À qui appartiennent les améliorations locatives à la fin du bail?

Il est important de spécifier quels sont les améliorations et équipements commerciaux qui devront être laissés dans les lieux loués après la fin du bail et ceux qui pourront être enlevés ou laissés par vous. À cet égard, il ne faut pas négliger les coûts associés à l’enlèvement de vos améliorations locatives, car à la fin du bail vous serez probablement déjà en train d’engager des dépenses importantes pour emménager dans des nouveaux locaux.

4. Est-ce que le bailleur m’offre des allocations pour les travaux à effectuer dans le local?

Dépendamment de l’ampleur des travaux à effectuer pour aménager votre local, vous pourriez demander à votre bailleur une allocation monétaire pour couvrir une partie de vos dépenses d’aménagement. Cette allocation est généralement calculée sur une base de dollars par pied carré et prend la forme d’un remboursement des dépenses que engagées pour vos travaux jusqu’à concurrence d’un seuil maximum prédéterminé. Assurez-vous de disposer de fonds de roulement suffisants pour financier vos travaux en attendant le paiement de l’allocation.

5. Avez-vous prévu une période de gratuité pendant l’aménagement de votre local?

Généralement les bailleurs sont disposés à vous accorder une période de gratuité de loyer pendant la durée de vos travaux d’aménagement puisque vous ne serez pas encore en mesure de générer du revenu dans votre local. Notez toutefois qu’il est courant que le bailleur prolonge le terme du bail d’une période équivalente à la période de gratuité qu’il vous aura octroyé en début de bail.

6. Serez-vous en mesure de sous-louer votre local?

Si pour quelque raison la superficie de votre local ne convient plus aux besoins de votre entreprise avant la fin du bail, la sous-location de vos bureaux en tout ou en partie pourrait s’avérer une alternative moins couteuse que la résiliation de votre bail avant terme. Vous pourriez y voir une opportunité de couvrir une portion du loyer dû. Assurez-vous que votre bail contient une clause à cet effet et indique les modalités d’acceptation de cette sous-location par le bailleur.

7. Votre bail contient-il des options de renouvellement?

Afin de disposer de plus de flexibilité, pensez à négocier une durée initiale plus courte, mais avec des options de renouvellement en votre faveur. Prévoyez à l’avance les délais que vous devrez respecter pour exercer votre option de renouvellement et les montants des augmentations de loyer (par exemple selon l’IPC) durant ces options de renouvellement afin d’éviter de mauvaises surprises à la fin de votre bail.

8. Est-ce que votre bailleur exige des garanties personnelles?

Évitez de signer des cautions personnelles pour garantir l’exécution des obligations de votre entreprise envers le bailleur. Si le bailleur persiste, proposez-lui des alternatives comme l’obtention de lettres de recommandation de votre ancien bailleur pour témoigner de votre capacité à payer ou encore une augmentation du dépôt de sécurité. Autrement, essayez de limiter la durée et le montant de votre caution personnelle.

9. Bénéficiez-vous d’une clause d’exclusivité dans l’immeuble?

Surtout dans le domaine de la vente au détail, assurez-vous d’inclure dans votre bail une clause d’exclusivité vous donnant la faculté d’approuver au préalable la location d’espaces dans l’immeuble à des concurrents de votre entreprise. Vous voudrez éviter que le bailleur puisse louer des locaux à des entreprises qui grugeront vos ventes.

10. Quelles sont les conditions de résiliation de votre bail?

Est-ce que vous bénéficiez d’une période de grâce pour remédier à un défaut avant que votre bailleur puisse résilier le bail et vous expulser de votre local ou peut-il le faire immédiatement si vous payez un loyer en retard ? Avez-vous des portes de sortie si l’achalandage qu’on vous a promis s’avère insuffisant pour soutenir vos activités ? Votre bail prévoit-il des clauses de suspension du paiement du loyer ou de résiliation en cas de survenance de cas de force majeure ? Ces clauses sont-elles rédigées de sorte à couvrir des cas de crise sanitaire comme celle de la pandémie de COVID-19 que traverse actuellement le Québec ? Est-ce que le bailleur vous exige des pénalités en cas de résiliation ? Révisez attentivement ces conditions de résiliation, car elles peuvent constituer des risques financiers importants pour votre entreprise, mais peuvent également présenter des options de flexibilité accrue vous permettant de mieux gérer les actifs de votre entreprise.

N’hésitez pas à contacter un des avocats de notre équipe pour avoir une analyse personnalisée de vos besoins en matière de bail commercial.

Ce billet fournit des informations d’ordre général et est partagé à titre informationnel seulement. Il ne constitue pas un avis juridique, et ne doit pas être interprété comme tel. Afin d’être en mesure de bien saisir l’ensemble des éléments légaux qui ont été traités dans la présente et obtenir un avis juridique sur leur applicabilité à votre situation particulière, nous vous suggérons de consulter votre conseiller juridique.